Sabemos que na negociação da venda ou compra de um imóvel várias dúvidas podem surgir, principalmente em relação a eventuais pendências e a situação real do bem imóvel. A burocracia também é um dos fatores preocupantes para as partes. Por isso, para garantir uma maior segurança jurídica em transações imobiliárias, atualmente possuímos o processo da Due Diligence, que no inglês significa "diligência prévia", conforme melhor veremos adiante.
A Due Diligence se tornou um fator fundamental na última década para as negociações imobiliárias, isto porque, trata-se de um processo ao qual se analisa uma vasta gama de documentos e dados, de forma minuciosa e detalhada, sobre o imóvel e seus proprietários, seguindo a análise por toda a cadeia dominial, procedimento esse que ocorre antes da concretização de uma venda, compra ou investimento imobiliário.
Através da Due Diligence, é possível verificar a real situação do bem que se pretende adquirir ou vender, bem como das partes que integram a negociação, sejam elas os vendedores ou os próprios adquirentes, garantindo assim a confiabilidade de todos os envolvidos na transação. Cabe destacar que esse procedimento visa levantar informações reais sobre a situação legal, documental, física e financeira, bem como avaliar se existe ou existiu eventuais litígios sob o objeto da negociação.
Destaca-se ainda, quanto a importância da Due Diligence, que esse conjunto de procedimentos e análises tem como objetivo a identificação de possíveis pendências sob o bem objeto da negociação, bem como mitigar riscos, ou seja, evitar que o adquirente invista em propriedades irregulares, que possuem indisponibilidades ou necessitem de regularização perante o registro de imóveis, até mesmo situações em que existam passivos ambientais para recuperação.
Uma Due Diligence bem elaborada, demanda uma sólida coleta e análise de informações sobre o imóvel, tais como, escrituras, plantas, projetos, alvarás, memorial descritivo, certidões negativas, cadeia dominial, inexistência de ônus ou gravames, eventuais contratos particulares celebrados. Ainda, sobre os proprietários/vendedores e/ou adquirentes, certidões de distribuição da justiça federal, estadual e municipal, consulta aos órgãos de proteção ao crédito, certidão da Receita Federal e outras tantas que se fazem necessárias para uma análise cautelosa dos envolvidos.
Essa análise de risco, feito por um advogado especializado no direito imobiliário, é de suma importância para uma transação imobiliária, isto porque, o especialista vai afundo no estudo e análise de toda documentação acima mencionada, de modo que ao final irá emitir um parecer constando seus principais apontamentos e riscos na transação. Ademais, o advogado vai analisar se na mencionada negociação existe a tentativa de qualquer tipo de fraude, seja contra credores ou contra à execução. Deste modo, através da Due Diligence, a chance de o novo proprietário perder o bem por conta de dívidas e litígios envolvendo os antigos proprietários é reduzida significativamente.
A Due Diligence pode ser empregada sempre que houver uma negociação imobiliária, mas em especial, compra e venda, fusões e aquisições, cisão, investimentos, financiamentos, parcerias que envolvam imóveis, locação, arrendamento, integralização ao capital social da empresa, enfim, são inúmeras possibilidades para se aplicar esse procedimento, sempre visando uma análise técnica e profunda, de modo a evitar surpresas futuras e eventuais litígios entre as partes.
Finalmente, destaca-se que uma Due Diligence também serve para ajudar em uma negociação, haja vista que um relatório que aponte o imóvel sem quaisquer pendências é um grande diferencial para o mercado imobiliário, tornado o bem ainda mais atrativo e facilitando sua venda e aquisição.
Está realizando ou pretende realizar uma transação imobiliária e precisa de profissionais de confiança para auxiliá-lo nesse processo? Entre em contato conosco! Nossa equipe conta com advogados especializados em Due Diligence para prestar esclarecimentos e sanar todas as suas dúvidas.
Marcos Raylan Puckerman Silva
OAB/SP n° 449.467
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